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[概要] 房地产代理行业当作一个新兴的行业，在这几年中获得了较慢发展。但随着国家宏观调控政策的大大实施，房地产行业受到了极大冲击，代理行业也不可避免地受到波及。尤其是中小型房地产代理企业如何在如此环境下存活、发展，沦为代理行业广泛关心的一个课题。

本文从中小型房地产代理企业的SWOT分析应从，利用企业发展战略理论，对企业的发展战略和关键因素展开探究。　　[关键词] 房地产代理 SWOT分析 发展战略 关键因素 　　 　　1998年开始，我国房地产业踏上了市场化的道路，房地产业也转入了一个欣欣向荣的发展阶段。

在这个过程中，房地产代理企业也沦为一个引人注目的行业。至2006年初，仅有在上海房地产经纪协会登记注册的房地产代理企业就有150多家，而那些没登记在册的房地产代理公司更加不在少数。

但随着国家土地、金融等调控政策力度的增大，房地产业开始转入市场盘整期。如果说房地产企业目前遇上的是“艰难”，那对房地产代理企业而言，目前面对的就是“艰难”，特别是在对中小型房地产代理企业来说有可能就是“绝境”。如何在调控和竞争中扎根和发展，是当前中小房地产的代理企业面对的最重要和最严峻的问题。　　一、房地产代理企业的经常出现和发展 　　1.房地产代理企业的经常出现 　　中国的房地产代理企业最先经常出现是在1992年，在上海的房地产代理企业的经常出现、发展过程中，最先经常出现的多是港台人士成立的代理公司。

由于香港和台湾的房地产代理行业发展较为早于，而同期的上海房地产市场营销代理行业还正处于真空状况，所以上海最先的一批代理公司多是台湾和香港公司。这些公司把他们的业务伸延到上海，以正式成立分公司和合资公司或独资公司等形式转入到代理业，增进了上海房地产代理业的发展。

　　随着房地产市场的发展，港台房地产代理公司带给先进设备的操作者经验和手法之后，本土的代理企业也开始相继产生并发展壮大一起。这里主要分成两种，一种是国有性质的代理企业或有政府背景的房地产代理企业一般都是附属于国有性质的开发商或是国有资产的背景。这类代理公司成立的目的多是为开发商服务，另外一种国有营销代理公司是在资源整合的基础上正式成立的，可以更佳地统合各种资源，市场化程度较为低，这类代理公司的竞争能力较为强劲。　　同时，随着市场的发展，房地产开发商研发项目的累积，开发商在代理营销上创建起了自己的优势，很多开发商也正式成立了自己的营销代理公司。

另外，以“咨询”名义而正式成立的房地产代理公司也不占到少数。这主要是因为房地产咨询和房地产代理同归属于房地产中介，目前我国房地产咨询和房地产营销代理还没显著的行业区分标准，企业在工商局登记注册时往往是强迫自由选择注册为咨询还是营销代理，因此很多公司虽然注册为房地产咨询公司，但是它却专门从事着营销代理的业务。

　　2.房地产代理企业的发展 　　房地产代理企业最初一般都局限于一手房的销售代理。早期代理销售还不为市场所接纳，大部分开发商将近万不得已会把自己的项目转交代理企业。这世纪末的代理行当作的主要是“后期纸盒”的角色，但是随着房地产市场的成熟期，卖方市场逐步向买方市场移往，房地产市场的各个环节楼盘销售专业化水平也适当提升，开发商不能大大增强自身的优势，而把一些业务外包过来，以维持市场的核心竞争能力。房地产代理企业正是在这种背景下，在业务和的组织上也再次发生了一些转变。

　　(1)代理公司内部业务和的组织的转变。业务上由销售代理向全程代理的转化成，的组织上则由注重销售部到研展、策划、设计、销售各部门锐意的转化成。

上海的房地产代理公司最初主要是销售环节的代理，即对开发商一手房的销售展开代理。最初的房地产代理公司主要是以销售部门居多。随着市场的发展，消费者对物业的拒绝更加低，开发商必需要更佳地侧重研究消费者市场需求来确认其产品，所以这也拒绝代理行业需要更好地参予到开发商的项目运作中，从前期的市场调研，到中期的设计、策划，仍然到后期的销售等各环节都展开辅助和做到。所以房地产营销代理公司也更加多地反映了一种全程营销代理的精神。

另外一方面，公司的研究、设计、调研、投资等职能不断扩大，总体上构成了各部门互相承托、联合协作的局面。比如上海同策房产咨询有限公司的的组织结构还包括研展部、企划部、业务部、客户服务部等。房地产代理公司发展到今天，各个环节的专业化水准都在提升，甚至各个部门独立国家过来，从而构成了以销售公司派，由调研、研究，融资等子公司联合构成了集团公司的局面。　　(2)代理公司的功能转变。

代理公司是一个智力密集型行业，随着房地产市场的发，代理公司在产业链的分工中更加细化，由销售环节向上端扩展到调研、设计、企划等环节，构成了目前的所谓全程代理概念，并且由于外国地产基金的转入，房地产代理公司多了一些的融资渠道，这些原本由开发商分担的职能现在更好地过度到了房地产代理公司的手里。在销售的形式上，很多的代理公司采行了风险包销的形式，把非常的风险分担到了自己的肩上，相对而言开发商的功能却在大大增大，开发商更加集中于在他的核心功能上，即对土地的获得上。

但是这也在客观上产生了一种有可能，即随着房地产代理公司对房地产产业链统合能力的强化，房地产代理公司只要再行获得土地，那么它几乎可以做到一个开发商，自己拿地，自己设计，自己策划，自己销售，构建这种功能上的转变。　　二、中小型房地产代理企业发展的SWOT分析 　　1.中小型房地产代理企业发展的内部优势分析 　　（1）中小型房地产代理企业可以空缺大企业在区域市场上的剩下空间。一方面，大型房地产代理企业凭借其自身优势，多把目标瞄准在品牌房地产企业研发的高级写字楼、商业用房、别墅及高档住宅区等市场，而多数中小型代理企业不能转入到报酬比较较低的中低档住宅市场。另一方面，大型房地产代理企业的代理范围主要集中于在直辖市、省会城市等繁盛城市，完全不投身于中小城市、区、县。

中小房地产代理企业的不存在符合了中小型房地产开发企业的市场需求。　　(2)中小型房地产代理企业是市场竞争的确保。

中小型代理企业的不存在，增进了各种形式的竞争，在一定程度上能克服独占导致的一些弊端。虽然在地区房地产市场上，大型房地产开发企业和大型房地产代理企业是价格的主导者，但众多中小型代理企业（还包括中小型房地产开发企业竞争者的不存在，使得大型房地产开发企业和大型房地产代理企业被迫考虑到由于定价过低而有可能引发的顾客分流问题，从而间接地诱导了房价的过快快速增长。　　(3)灵活性的管理方式和市场适应能力。企业有规模经济的一面，也有规模但不经济的一面。

大型房地产代理企业代理面积大、资金多的项目，开发商对代理企业的营销策划、品牌推展、销售工程进度等的拒绝也必定很高，因此对大型房地产代理企业而言是相当大的考验，风险掌控的可玩性也很高。相比之下，中小型代理企业因资金、品牌及实力等因素所致，不能研发中等规模的项目，但项目运作的风险更容易掌控。

另外，中小型代理企业因规模较小，具备“船小好调头”的优势。　　2.中小型房地产代理企业发展的内部劣势分析 　　(1)中小型房地产代理企业资金面比较艰难。在目前的市场中，很多房地产开发企业都拒绝代理企业以垫资、入股或保证金的形式参予项目研发之中。

而房地产代理企业往往不能通过银行贷款这单一渠道来符合开发商的拒绝。这就造成了企业减少了运作项目的财务成本，盈利水平上升或经常出现亏损现象，从而陷于资本运营的恶性循环中。

　　(2)中小型房地产代理企业的信誉度严重不足。一般而言，房地产开发企业在自由选择代理企业时，总是以代理企业的品牌、信誉度为第一考量标准。在这方面，中小房地产代理企业的劣势曝露毫无疑问。

中小型房地产代理企业往往不能以缴纳较低代理费来减少竞争力。

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